リバースモーゲージ

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●　リバースモーゲージのご紹介

リバースは「逆」モーゲージは「抵当」で一般の住宅ローンの逆である。

高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に融資を受け取り、受けた融資は、利用者の死亡、転居、相続などによって契約が終了した時に担保不動産を処分することで元利一括で返済する制度である。
所有権を手放さないため、有料老人ホームの入居一時金の調達や、借金の精算や、担保不動産を賃貸で貸すことなどができます。

この制度は利用する高齢者にとってメリットが多い。

自宅など不動産は持っていても、現金収入が少なく、高齢であるための将来不安や病気、不測の事態に対する備えのために貯蓄を崩せない高齢者が、自分が保有している不動産を担保にして、年金のような形で毎月の生活資金を受け、住み慣れた自宅を手放さずに住みながらの老後の生活資金を受け取れる。さらに融資は本人が死亡した時点で担保となっていた自宅を処分して精算するため、生前に自宅を手放すような抵抗感も感じなくてすむ点である。

先進諸国の中でも、急速な高齢化が進み１０００兆円規模に膨れ上がった国内の財政赤字という公的債務がもたらす世代間不公平の問題は生産年齢層に負担を転嫁せざるを得ない高齢者の将来不安をいやでも増幅させる。
将来世代の生産年齢に該当する人口は、これから急激に減少、特に高齢化が進むなか、年金や医療、福祉の給付負担の世代間不均衝が深刻になる。また、高齢者の再就職は容易でない。
反面、世代間の６５歳以上の持ち家率は８８．９％を超えている。
本格的な高齢化社会が到来する今、老人であるための漠然とした将来不安などのため過剰貯蓄が消費へ流動しないでいる。日本経済が低迷から抜け出すためには、高齢者の消費を拡大する必要に迫られているといえる。
UFJ経済研究所による試算では、リバースモーゲージの潜在的市場規模は２０００年時点で約１７８兆円となっており、同制度の整備・普及は日本型高齢化社会の到来を迎え急務になっている。

日本では、８１年に東京都武蔵野市が導入し、
続いて東京都世田谷区、神戸市などの自治体や信託銀行も導入したが
利用例が極めて少なかった。

その理由としては、制度自体の固有のリスクや家族に家・土地を継承させたいという日本人特有の不動産への思い入れがある。
先駆的自治体により、比較的早い時期から導入され、その後、信託銀行など民間も参入した、リバースモーゲージであるが、本格的に普及するに至らず、バブルの崩壊で地価が下落したため制度自体が死に体となり活用がしばらく低迷した。

高齢化社会到来と年金制度の崩壊危機で再び、近年脚光を浴びてきた。

２００２年度に厚生労働省が全国規模で「長期生活支援資金貸付（リバースモーゲージ）制度」を導入して以来、同制度の利用件数は、顕著に増加し始め、大手住宅会社なども自社住宅の販促や団塊ジュニアによる新築ブーム終焉後をにらんだ戦略から、リバースモーゲージの商品開発が進んでいる。

全国都道府県が「長期生活支援資金貸付（リバースモーゲージ）制度」を導入するまでは、 物件価格が比較的高価でなければ融資の対象とならず、一般庶民が利用するにはハードルが 高かったが、同制度の導入で概算評価額が概ね最低１０００万円以上となったため、 導入事例が増加している。

しかしながら、リバースモーゲージの商品特有のリスクとして指摘されている。

① 長寿化
②不動産価格低下
③金利上昇

② については、依然として内在する固有のリスクとして未解決である。 長寿化は利用者が存命中に借り入れ残高が不動産評価額に達してしまい融資がストップ するリスクがあり、不動産価格が低下しなくても同じく担保割れを起こす。 担保割れリスクヘッジのため、結果として融資金額は担保掛目で縮小されたり 期間途中で融資ストップされたりするため、利用者がリスクテイクしている。 現状であるが本制度の本格的普及のためには、貸し手の融資への懸念を解消し、利用者 が終身に亘り安心して活用できる制度にしなければならない。

中古住宅市場整備

高齢者住宅を流動化するためには、中古住宅市場の規模が拡大し、市場が整備される必要があるが、日本の中古住宅市場の現状はお寒い限りである。
中古住宅の流通量は米国の年間４００万戸に対し、日本は１５万戸と市場規模が圧倒的に小さい。国土交通白書によると９８年での日本と米国１０００人当たりの中古住宅流通量は日本は米国の約２０分の１とこれも極端に小さい。
さらに国内の中古住宅流通市場の特性として建替え周期の短さが指摘されている。木造で２０～３０年で建替えられている。
戦前は木造住宅も躯体が強固なものが多く、かなり長期間使用されていたが、戦後、特に高度成長期は社会変化が激変するため、設備や間取りが陳腐化し、居住ニーズに合わなくなる為に短期間で使い捨て状態になった。欧米の住宅が４５年～７０年程度の建替え周期を持ち大事に使用されてきたことと対照的である。
高齢者の住宅は一般に経年が進み、老朽化している。
住宅に市場価値がないと担保評価は土地価格のみとなってしまう。

今後、中古住宅の価格査定が変わり、
リバースモーゲージを後押しするかもしれない。

まず、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」と住宅性能表示制度の創設である。
品確法では１０年間の瑕疵担保責任が全ての業者の義務つけられた。
構造上の欠陥だけではなく屋根・外壁からの雨漏りも１０年間とされたため構造体の欠陥、手抜き工事による住宅の従来の短命化が相当カバーされる。大手住宅メーカーは躯体部分の保証を２０年まで対象にしているところもある。
さらに２００２年、国土交通大臣が指定した指定住宅性能評価機関が不動産売買やリフォーム工事の当事者でない、第三者機関として客観的に評価する「中古住宅の検査・評価制度」がスタートした。
これらの施策による建物の長寿命化の進行のより、従来の中古住宅の価格査定法も変わり、建物価格を一律に経年減価する従来方式から住宅性能表示制度に近い個別の価格査定が普及すると思われる。
住宅メーカーもスクラップビルドから地球環境に優しい住宅再生へ舵を切り、住宅各社ともリフォーム事業を整備、拡大している。
１００年住宅など高耐久化が進み、リフォームなど住宅再生化が軌道にのれば、リバースモーゲージの制度環境が飛躍的に整備されるだろう。

平成２１年６月実施

① 一戸建住宅　２１８０戸
② 共同住宅等　　１８７戸
③ 総戸数　　　２３６７戸

長期にわたり良好な状態で使用するため措置が講じられた優良な住宅である。
「長期優良住宅」について、その建築及び維持保全に関する計画 （「長期優良住宅建築等計画」といいます。）を認定する制度の創設を柱とする。
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成21年６月４日に施行されました。
この法律では、長期優良住宅の普及の促進のため構造躯体の劣化対策・耐震性・維持管理 ・更新の容易性・バリアフリー性・省エネルギー性の性能を有し、かつ良好な景観の形状 に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画 を策定して、所管行政庁に申請します。
当該計画の認定を受けた住宅については認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築 及び維持保全を行うこととなります。